¿Por qué las expensas son tan caras?

 

¿como se negocian los salarios de los encargados?

 

¿Que es libro de ordenes del encargado? 

 

¿ cuales son los deberes del encargado?

 

¿es obligatorio tener encargado?

 

¿se puede contratar un servicio de limpieza?

  

El convenio colectivo de los encargados es de los pocos que no negocia la patronal, quien le paga, sino un tercero, que es la representación de los administradores.

Del lado de los encargados, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontales (FATERYH), que dirige Víctor Santa María, también presidente del PJ porteño.

En representación de los administradores estuvieron la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH). También la Asociación Civil de Propietarios de Inmuebles de Renta y Horizontal (APH) y Camara Argentina y Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI).

 

Libro de Órdenes al Personal

 

Está previsto en art. 25 ley 12.981 (“Estatuto del Encargado”) y su decreto reglamentario 11296/1949, como así también en el art. 23.13 CCT 378/2004.

 

La Ley 12.981 “Estatuto de los Encargados de Casa de Renta” en su Artículo  25º expone:

 "En toda casa de renta deberá llevarse un libro sellado por la autoridad de aplicación, en el que se asentarán las órdenes impartidas por el empleador, para el mejor desempeño de las tareas del personal". 

La autoridad de aplicación es el Ministerio de Trabajo o la delegación regional respectiva, debido a ser la autoridad laboral competente. 

 

Resulta un derecho del encargado recibir órdenes, -únicamente y en forma directa- del Administrador, teniendo en cuenta que en un edificio conviven con el trabajador muchas personas que podrían sentirse con derecho a "ordenarle" al Encargado las tareas a realizar, creándose situaciones de confusión e incomodidad sobre sus tareas y/o prioridades tanto para el empleado como para sus "empleadores". 

En ese sentido el "libro de ordenes" se convierte en una herramienta útil pues contribuye a una mayor claridad sobre las obligaciones y derechos recíprocos. 

 

El libro de órdenes -debidamente rubricado-, debe permanecer en manos del Administrador para que éste plasme las órdenes impartidas  y las respalde con su firma. 

El empleado deberá notificarse de las mismas firmando al pie, y podrá realizar sus descargas si lo considera necesario.

 

Si bien no existen sanciones especiales por la falta de este libro, en caso de duda o controversia, resultará presunción en contra del consorcio y eventualmente del Administrador. 

 

En caso de despido con justa causa, resultará muy difícil demostrar desobediencias reiteradas si éstas no constaran por escrito en el Libro de Órdenes, al igual que no podrá acreditarse que el trabajador se encontraba notificado de las mismas. 

 

 

El artículo 23 del CCT590/10 establece las obligaciones del personal dependiente del consorcio, independientemente de aquellas que imparta el administrador -siempre que no violen la convención- y que consten debidamente registradas en el libro de órdenes correspondiente.-

 

 

 

Respecto a los empleados con vivienda

 

• Habitar la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin, el que no puede ser alterado, la que deberá mantener en perfecto estado de conservación e higiene destinándola exclusivamente para el uso que le es propio, para habitarla con su familia integrada por esposa/o e hijos/as, estándole prohibido darle otro destino ni albergar en ella, aunque fuera transitoriamente a personas extrañas al núcleo familiar. El administrador podrá verificar personalmente el estado de la vivienda en compañía del/la empleado/a, siempre en horarios de trabajo.- El trabajador está obligado a pernoctar en la misma en las jornadas hábiles.

 

• El/la empleado/a con vivienda que se encuentre en el edificio, tendrá la obligación de prestar colaboración en el consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario de servicio, cuando se produzcan emergencias, situaciones de urgencia o cuando se ponga en peligro la seguridad de los bienes y de las personas que habitan el consorcio. La colaboración prestada por el/la empleado/a en tales circunstancias deberá ser remunerada con el pago de horas extraordinarias. El desconocimiento de lo expuesto, será considerado como falta grave.

 

Respecto a la vestimenta y aseo personal

 

• Usar la ropa y equipamiento de trabajo que debe suministrarle el empleador de conformidad a lo establecido en el artículo 14º y 18º del presente Convenio, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.

 

• En caso de que un empleador le suministre indumentaria para vestir en el cumplimiento de sus funciones, el/la trabajador/a deberá usarla en las circunstancias que queden determinadas. Las prendas deberán ser confeccionadas sin adornos, leyendas ni colores llamativos. La vestimenta consistirá en dos (2) trajes, uno de verano y otro de invierno, cuatro camisas, dos corbatas y un par de zapatos. La entrega de este vestuario deberá repetirse cada dos años, la que deberá conservar en perfecto estado de limpieza.

 

• Deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como asimismo de la vestimenta.

 

Obligación de informar

 

• Avisar al administrador, de inmediato toda novedad que se produjera en el edificio. Asimismo, el trabajador sin vivienda deberá notificar de inmediato a la administración del consorcio el cambio de domicilio, el que deberá ser realizado en forma fehaciente; en caso de no hacerlo, se tendrán por válidas las notificaciones que se cursen en el domicilio laboral.

• Poner en conocimiento del Administrador, inmediatamente de formulado, cualquier reclamo que hagan los copropietarios. Si el administrador no viviera en el edificio, los gastos que demandare la comunicación estarán a cargo del empleador.-

 

Espacios, instalaciones y bienes comunes

 

• Mantener en perfecto estado de conservación, aseo e higiene, todas las partes comunes del edificio, como así también las puertas de uso común. Asimismo no estará obligado/a al lavado de paredes pintadas, salvo las manchas producidas en las interiores comunes cuando sean ocasionales y no derivadas de su uso normal o producidas por el paso del tiempo. El resultante de esta tarea no es responsabilidad del/la trabajador/a.-

• Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.-

• Poner en funcionamiento y asegurar la protección de los servicios generales del edificio, en las oportunidades que fije el administrador dentro del horario habitual de tareas, debiendo además cambiar lámparas y tubos fluorescentes de las partes comunes de edificio.

• Las llaves del sótano y controles del edificio, sólo podrán encontrarse en poder del/la trabajador/a encargado/a y del Administrador, o la persona que éste designe. De encontrarse su acceso en la vivienda del/la encargado/a, sólo podrá accederse en caso de emergencia.-

• Barrer y recoger la basura del cordón de la vereda en toda la extensión del frente del edificio.-

 

Respecto a los residentes del edificio

 

• Acordar a todos y cada uno de los copropietarios u ocupantes por igual, el correcto tratamiento a que tienen derecho los integrantes del consorcio.-

• Entregar sin dilación alguna, a cada destinatario la correspondencia que viniera dirigida a ellos, como asimismo los resúmenes de expensas y comunicaciones que efectuare el administrador por escrito a los copropietarios.-

• Abstenerse de realizar cualquier tarea de atención a los copropietarios en su horario de trabajo, pudiendo realizarlos por su cuenta en horario de descanso y francos.-

 

Respecto a la seguridad del edificio

 

• Vigilar la entrada y salida de personas del edificio, impidiendo sin excepción alguna la entrada de vendedores ambulantes, promotores y/o similar y el estacionamiento de personas en las puertas de acceso o espacios comunes.

• Impedir la entrada al edificio de proveedores, fuera del horario que al efecto fije el Administrador.-

 

Acatamiento de órdenes

 

• Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, las que deberán ser fijadas en un Libro de Ordenes rubricado por la autoridad competente, el que permanecerá en poder del Administrador con la obligación del encargado de notificarse recibiendo una copia de lo expuesto en el mismo, pudiendo hacer los descargos que estime conveniente.-

 

• Mantener debidamente actualizado y proporcionar a sus reemplazantes circunstanciales o definitivos, toda la información concerniente al desempeño de las distintas tareas a su cargo.-

 

• La responsabilidad de las tareas recae exclusivamente en la persona designada por el principal, estando excluido derivar dicha responsabilidad en familiares o terceros, siendo tal incumplimiento una falta, no teniendo el empleador responsabilidad alguna ante eventuales accidentes o reclamos que pudieran producirse por parte de estos familiares o terceras personas.-

 

• El administrador del Consorcio se halla facultado para indicar el lugar donde deberán hallarse a disposición los/as empleados/as comprendidos en la C.C.T. vigente cuando no se encuentren prestando tareas efectivas.

 

• El Administrador podrá determinar y ordenar la cantidad de veces que se retirarán los residuos en el edificio dentro del horario de trabajo. En caso en que en el edificio se generen residuos provenientes de consultorios médicos, odontológicos, veterinarios, de análisis clínicos, radiológicos, los mismos se dispondrán de acuerdo a la legislación vigente. El/la trabajador/a no deberá manipular en ningún caso esos residuos.

 

• Entre el/la trabajador/a y el empleador se podrá establecer libremente la realización de jornadas continuadas y sin descansos intermedios, dentro de lo establecido en la presente Convención.-